「人生100年時代、定年後40年」「老後資金問題2000万円以上要」「働き方改革で残業代減った」
昨今こんな言葉をよく耳にします。
やはり老後の資金は不安ですよね”(-“”-)”
今回は不動産会社勤務歴20年以上の筆者が、「不動産投資初心者の知っておきたい投資物件選びのコツと失敗しない始め方」をまとめてみました。
投資物件探しのコツ１
利回り編
１．不動産広告には、利回り〇％と良く表示されていますよね！
これは表面利回りと言って、単純に年間家賃（現在の家賃）から物件価格を割ったものなんです。
ここで注意しておきたいのは、現在の家賃が本当に適正なのかどうか？ です。
よく不動屋さんは「賃借人の方は長く借りて頂いているので安心ですよ。」
と言いますが、本当にそうでしょうか？
例えば、賃料の高い時期に入居した方が長く住まわれていた場合、退去した後、同賃料で貸せるかどうかですが、まず無理でしょう。
また、賃料の安い時期に入居した方が長く住まわれていた場合、何にかの事情で退去して頂く時に非常に大変です。（筆者体験）
このように、現在の賃料が適正かどうかは物件選びに重要なポイントです。この場合は、適正家賃に割戻して利回りを計算しましょう。
※適正賃料の調べ方は、大手不動産ネット広告の募集賃料から１０％くらい割り引いた金額あたりが丁度いいかな？ただ、フリーレント物件や敷０礼０、物件は要注意、入居者探しに苦労しているので対象から外してね。
２．表面利回りの事について、前項で書きましたが、これにはあくまでも単純利回りですので、物件の維持費等が入っていません。正直言って、物件維持費は結構かかります。特に築年数の経過してる物件。
例えば、固定費として、固定資産税等、損害保険料、エレベータ保守費用、消防法法定点検、受水槽点検などの費用があり、変動費として、建物委託管理費、共有部分の水道光熱費、清掃費など入居者によって変わる経費、また、維持修繕費として、建物のドア、窓、冷暖房器具等の交換費用、退去時の原状回復費用など、また、その他日常的な修繕費。
それと、特別修繕費として、屋根、外壁、内壁等の改修、電気設備、給排水設備の取替費用など建物の全体にかかる費用などなどです。
不動産投資は不動産賃貸業ですので経費はしょうがないですよね。
また、空室の場合の経費も考えるべきです。
筆者の経験では、賃料の２０～３０％ぐらいはプールをしておくべきでしょうね。
投資物件選びのコツ２
立地編
１．不動産投資で物件選びでは非常に大事です。
例えば、単純計算で年間１００万円の賃料収入があり、５年間で５００万円の賃貸収入を得た場合で、その物件を売却したら、購入時から５００万円安くなってしまっては意味がないですよね。
では、どのような立地がいいでしょう。
筆者が以前購入したアパートでは、最寄り駅から少し遠い物件でしたが、購入時は看護学校がありそれなりに入居率は高かったのですが、看護学校が学校の方針で移転したとたん空室が続きました。
駅から遠いい事もあり、入居者募集にとても苦労した経験があります。
上記の例からも、学校や工場が近いからと言って手を出すのは禁物、やはり、よく言われる通り、最寄り駅から１０分くらいまで（できれば５分以内かな）の物件を選ぶべきです。
２．それでは、駅５～１０分以内ならどれでもいいか？答えはノー。
ではどのような物件が理想的か、筆者が考えるには、電車で上り、下りのどちらにも、ターミナル駅がある立地、例えば、京浜急行でいえば、上り品川駅、
下り横浜駅。京浜東北線でいえば、上りは東京駅、下り大宮駅などです。
その途中の駅ならＧＯＯＤ、資産価値は安定しています。
でも高いんじゃないかと思われるかもしれませんが、必ず穴場の駅があります。
・物件の立地は、将来の資産価値を考えて選ぶことです。特に駅から近く電車の上り下りにターミナル駅があること。
投資物件選びのコツ３
道路編
．資産価値といえば、こちらも重要です。
特に「道」がつくもの、例えば、道路ですが、建築基準法上４ｍの道路に２ｍ以上土地が接していなければ建物が建築できません。
それでは、どんな道路でもいいのか、答えはノー。
道路の種類はいくつかあって、細かくいうと切りがないので、単純には私道と公道に分かれます。
公道の場合は問題はありませんが、私道の場合は要注意です。
特にその私道に少しも所有権がない場合、通行するにも所有者の許可が必要です。
先日、話題になっていましたが、九州で私道所有者が突然バリケードをして通行をできなくして、通行料を請求したケースがありましたね。
実はこれは、特別なことではないんですよ、以前仲介した物件では、通行承諾と掘削承諾に数百万円請求された事例もあります。
私道にもいくつか種類がありますが、所有権の持分のない私道に接している物件は避けるべきでしょう。
２．「道」がつくものには他にもあり、上水道、下水道なども要チェックです。
特にアパート系は、地主さんが建てているケースが多く、建築費を下げるために、物件ごとに水道菅や下水道管を前面道路から引き込みしていないケースがあります。
その場合他人地からの引き込みになり、前項の私道と同等に突然所有者から使用禁止がかかる事もあります。
また、菅が破裂した場合など、損害賠償も請求されることも考えられますね。
それに、逆の立場なら、隣家の汚水が自分の土地を通過するのはあまり気分が良くないですよね。
・初心者は、私道持分のない物件は避けること、できれば公道の物件を選ぶこと。
初心者の不動産会社投資は区分所有建物（マンション）か一棟収益物件か
どちらもメリットデメリットはありますね。
区分所有建物（マンション）の場合は、毎月管理組合に管理費、修繕積立金を支払いますので、キャッシュフローの面では悪くなりますが、修繕積立金をプールしたり、建物管理の煩わしさはありません。
一棟収益物件は入居者や管理会社から連絡が多く煩わしいのと、突然の災害が起きた場合に思いがけない出費があります。
ただし、入居者が安定している時の収入は大きいです。
２．一棟収益物件は周辺環境にかなり左右され一気に入居者が退去する場合があります。
筆者の以前購入したアパートは一時半分の人が退去しました。
区分所有建物（マンション）を数戸所有していれば一気にいなくなることはないのでその辺は安心ですね。
初心者は、区分所有建物（マンション）の物件から始めることをおススメします。
そして、数戸の区分所有建物（マンション）を取得して、自信がついたら一棟収益物件を購入しましょう。
さいごに
筆者は不動産会社勤務２０年以上の経験から「不動産投資初心者が知っておきたい物件選びのコツ！」として、これから不動産投資をする方向けに、最低限失敗しない物件探しのコツを執筆してみました。
これはあくまでも初心者向けに個人の考えと経験により執筆したものです。これから不動産投資を行う方に少しでもお役に立てれば幸いです。
